Перевод земли из одной категории в другую

July 18, 2018


Самый распространенный случай для которого покупается земля — это строительство дома. Поэтому перед покупкой земли не мешает установить, соответствует ли земельный участок для строительства дома требованиям законодательства. И если вдруг целевое назначение не предусматривает строительство дома, то придется перевести землю в нужную категорию.

Чья это компитенция?

  1. Правительство Российской Федерации отвечает за земли: отнесенными к федеральной собственности; выделенными для нужд РФ; находящиеся в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. К примерам таких земель можно отнести резиденции чиновников и земли предназначенные для строительства объектов федерального значения.
  2. Региональные органы исполнительной власти (администрации краев и областей или кабинеты министров) распоряжаются следующими землями: предназначенные для ведения сельского хозяйства, переданными государством в собственность региона; участки с неустановленным собственником.
  3. Органы местного самоуправления городов, районов, сел распоряжаются следующими землями: имеющимися в муниципальной собственности кроме сельхозназначения, принадлежащих частным лицам, не разграниченных по собственности.

Процедура перевода земли осуществляется исходя из следующих документов:

  • Конституция РФ;
  • ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
  • лесное и водное Кодекса;
  • градостроительное законодательство;
  • прочие профильные законы.

Когда нужно менять категорию земли

Зачастую путают понятия категории земли с видом разрешенного использования. Категория земли — это основной классификатор, описывающий согласно закону первичную цель применения земли. Вид разрешенного использования — это классификатор внутри самой категории. Приведем примеры. В сельскохозяйственную категорию входят: сельхозугодья, пруды, защитные лесопарки, строения. На сельхозугодьях, пригодных к использованию по прямому назначению, частная застройка запрещается. На участке площадью более гектара разрешено ведение крестьянско-фермерского хозяйства, поэтому на нем можно построить дом, но в соответствии с законодательством, на нем вы обязаны вести сельскохозяйственную деятельность. Подобные нюансы возможны в пределах уже установленной категории земли.

Узнать к какой категории и виду разрешенного использования относится ваша земля можно в документах на землю, на карте или по кадастровому номеру.

Когда нельзя поменять категорию земли?

  1. Если есть прямой запрет на смену категории.
  2. Запрет экологов на основании оценки участка.
  3. Если перевод в иную категорию противоречит территориальному планированию, землеустроительным или лесоустроительным актам.

Алгоритм смены категории земли

Подать заявление о смене категории в правомочный орган власти может лицо (юридическое, физическое или доверенное), обладающее одним из следующих прав:

  • право собственности;
  • право бессрочного пользования;
  • право наследуемого владения;
  • право аренды, субаренды, сервитута.

В заявлении можно просить, как о смене категории напрямую, так и о выводе участка из списка территорий категории, чтобы позже заменить ее. В ходатайстве обязательно требуется указать:

  • физлицам — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, контактный телефон;
  • юрлицам — название юрлица, организационно-правовая форма, фактический и юридический адреса, контактный телефон;
  • место расположения земельного участка;
  • цель его использования;
  • площадь участка;
  • категория, к которой он относится на момент написания;
  • желаемая категория;
  • согласие арендатора (если есть);
  • согласие собственников построек, которые находятся на участке (если таковые имеются).

К заявлению прилагаются:

  • юрлицами — копии ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • физическими — копии удостоверения личности;
  • выписка о земельном участке из реестра;
  • выписка из ЕГРП о правах на участок;
  • согласие собственника участка на изменение категории;
  • оценка экологической экспертизы (если это требовалось).

Главным пунктом для рассмотрения вашего заявления комиссией является — причины смены категории земли, то, для чего вы планируете использовать участок. Для этого вам также потребуется приложить к заявлению все документы, свидетельствующие о том, что земля будет использоваться по назначению. Например, если вы планируете строительство, то вам нужно показать строительный план, схемы, документы о согласии инстанций и т.д.

Сроки процедуры смены установленны законом. Правительству на принятие решение выделено 3 месяца, а местным органам — два, при этом решение комиссии с обоснованием должно быть доведено до инициатора смены категории не позднее 14 календарных дней с момента его принятия.

В случае положительного решения комиссии вы получаете бессрочный акт о переводе участка из одной категории в другую. В акте содержится следующая информация: основания решения, границы участка, площадь участка, из какой в какую категорию осуществлен перевод.

Почему могут отказать в смене категории земли?

  • неполный перечень поданных документов;
  • ошибки в оформлении;
  • заявление подано не правообладателем;
  • у владельца нет российского гражданства.

После этого ошибки исправляются и заявление подается снова. Если нет серьезных причин для отказа, то в большинстве случаев комиссия дает добро. Но если из раза в раз вы получаете отказ, то инициатору можно обратиться в суд. Для этого готовится иск со всеми документы, связанные с рассмотрением дела о переводе, включая тексты отказов. Иск подается в арбитраж по месту нахождения земельного участка. Подать иск нужно не позднее трех месяцев с момента отказа или указать уважительную причину того, что не подали в установленный срок.

Важно! Иногда бывают случаи смены категории земли без согласия собственников органами власти. К таким случаям можно отнести включение территории в природохранную зону (участки сохраняются в собственности), а также установление новых границ поселений.

Процедура смены категории земли требует знаний нормативной базы и опыта в данной сфере. Если у вас возникли вопросы по поводу смены категории вашего участка, специалисты НижегородИнвестПроект проконсультируют вас по телефонам: +7 (831) 423-26-56, +7 929 053-26-56 (Нижний Новгород), +7 (981) 960-48-13 (Санкт-Петербург) (доступны бесплатные звонки и сообщения с Viber, WhatsUp, Telegram). Внимание! Мы работаем со всеми регионами!